Wie lange darf man eine Ferienwohnung vermieten?

Sie besitzen eine Ferienwohnung, die Sie bereits vermieten oder interessieren sich für eine Ferienwohnung als Kapitalanlage und fragen sich, wie lange man eine Ferienwohnung überhaupt vermieten darf? Wie gehe ich damit um, wenn ich für meine Ferienwohnung oder mein Ferienhaus eine Anfrage von potenziellen Dauermietern habe und darf ich meine Ferienimmobilie überhaupt dauervermieten? Wir erläutern diese und weitere Fragen und erklären auf was bei der Vermietungsdauer von Ferienimmobilien geachtet werden sollte.

Ist die Länge der Vermietung einer Ferienwohnung rechtlich geregelt?

Rechtlich werden Ferienwohnungen im Sinne des 3 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB als Wohnraum zur kurzzeitigen/vorübergehenden Vermietung behandelt. Eine vorübergehende oder kurzzeitige Vermietung liegt in der Regel dann vor, wenn Sie von vorneherein auf einen festgelegten (kurzen) Zeitraum begrenzt ist. Diese Dauer muss auch im Mietvertrag fest verankert werden. Im Allgemeinen können Sie sich bezüglich der kurzfristigen Vermietungsdauer gut an den maximalen Vermietungszeiten für Ferienimmobilien im Ausland orientieren. Im Ausland beträgt die maximale Vermietungsdauer in der Regel 3 Monate, da die gewöhnliche Aufenthaltserlaubnis bei maximal 3 Monaten liegt (z.B. zu Urlaubszwecken). Sämtliche Dauervermietungen von Ferienhäusern oder Ferienwohnungen, die über diesen Zeitraum hinausgehen, dürfen nur dann erfolgen, wenn der Aufenthaltsgrund Ihres Dauermieters ebenfalls vorübergehend ist. Hierbei reicht eine Wohnungssuche beispielsweise nicht aus, ein zeitlich begrenzter Arbeitseinsatz hingegen schon. Jedoch gilt auch bei der Dauervermietung aus vorübergehenden Gründen eine maximale Dauervermietung der Ferienwohnung oder des Ferienhauses von einem Jahr. Eine nicht genehmigte Überschreitung der Mietdauer von einem Jahr bei Wohnraum, der lediglich eine Genehmigung zur vorübergehenden Vermietung besitzt, wird rechtlich gesehen als Zweckentfremdung behandelt, die ohne Genehmigung ausdrücklich verboten ist.

Was ist eine Zweckentfremdung einer Unterkunft?

Eine Zweckentfremdung einer Wohnung oder eines Hauses liegt immer dann vor, wenn der ursprünglich vorgesehene und von der Gemeinde genehmigte Zweck nicht, nicht dauerhaft oder gar nicht mehr verfolgt wird. Folgende Varianten der Zweckentfremdung können vorliegen:

Nutzungsart / Genehmigung der Gemeinde	Zweckentfremdung*
Als Wohnraum zur Eigennutzung	Der Wohnraum wird in großem Umfang beruflich oder gewerblich genutzt Der Wohnraum wird baulich dahingehend verändert, dass er zu Wohnzwecken nicht mehr geeignet ist. Der Wohnraum wird entgeltlich als Ferienwohnung oder Monteurzimmer vermietet. Der Wohnraum steht über längere Zeit leer. Der Wohnraum wird beseitigt.
Als Wohnraum zur Vermietung (langfristig)	Der Wohnraum wird zur Eigennutzung verwendet. Der Wohnraum wird unentgeltlich zur Verfügung gestellt. Der Wohnraum steht über längere Zeit (unvermietet) leer. Der Wohnraum wird als Ferienwohnung oder Monteurwohnung nur für einen begrenzten / vorübergehenden Zeitraum vermietet.
Als Ferienimmobilie für den Eigenbedarf	Die Ferienimmobilie wird entgeltlich dritten Personen zur Nutzung überlassen. Die Ferienimmobilie wird zwar ausschließlich selbst genutzt, allerdings nicht vorübergehend, sondern dauerhaft. Die Ferienimmobilie steht überwiegend leer und wird weder selbst genutzt noch unentgeltlich Dritten überlassen.
Als Ferienimmobilie zur Vermietung (kurzfristig / vorübergehend)	Die Ferienimmobilie wird nicht nur kurzfristig / vorübergehend, sondern dauervermietet (länger als drei Monate (ohne Nachweise) bis ein Jahr (mit Nachweisen) am Stück). Die ausnahmsweise Vermietung bis zu einem Jahr aus vorübergehendem Grund wird überschritten oder der vorübergehende Grund kann nicht nachgewiesen werden. Die Ferienimmobilie steht überwiegend leer und wird trotz Nachfrage nicht vermietet.

^{* Die Angaben enthalten eine grobe Übersicht über die Vorschriften und Gültigkeiten zur Zweckentfremdung in Deutschland. Da etwaige Regelungen jedoch die Bundesländer und teilweise sogar die einzelnen Gemeinden selbstständig herausgeben dürfen, besteht kein Anspruch auf Vollständigkeit / Richtigkeit der Angaben. Nähere Informationen zur Nutzung von Immobilien können Sie bei Ihrer zuständigen Gemeinde erfragen.}

Was muss ich machen, wenn ich eine Zweckentfremdung einer Unterkunft vorhabe?

Wenn Sie vorhaben, eine Zweckentfremdung vorzunehmen, müssen Sie diese bei Ihrer zuständigen Gemeinde oder Stadt beantragen. Die Zustimmung ist grundsätzlich abhängig von der Bewertung des Verhältnisses zwischen öffentlichem Interesse, schutzwürdigem privaten Interesse sowie der Erhaltung von Wohnraum. Genehmigungen können dauerhaft, befristet oder mit Auflagen erteilt sowie abgelehnt werden.

Was passiert, wenn ich eine Zweckentfremdung einer Unterkunft ohne vorherige Genehmigung vorgenommen habe?

Die Zweckentfremdung einer Unterkunft ohne vorherige Genehmigungseinholung ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße geahndet werden kann.

Welche Vor- und Nachteile bringt die kurzfristige Vermietung von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern mit sich?

Die kurzfristige Vermietung von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern bringt folgende Vor- und Nachteile im Vergleich zur langfristigen Vermietung / Dauervermietung mit sich.

Vorteile kurzfristiger Vermietung von Immobilien	Nachteile kurzfristiger Vermietung von Immobilien
Höhere Einnahmen, da Langzeitrabatte wegfallen	Mehr Verwaltungsaufwand durch häufigeren Wechsel der Mieter
Mehr Flexibilität	Weniger Sicherheit
Chance auf viele gute Bewertungen in Online-Plattformen für Ferienimmobilien-Vermittlungen	U.U. mehr Leerstand (durch freie Zeiträume zwischen zwei Vermietungen)
Selbstnutzung kann flexibler zwischen den Vermietungszeiten eingeplant werden
Mehr Kontrolle zwischen den Vermietungen

Welche Vor- und Nachteile bringt die langfristige Vermietung?

Die langfristige Vermietung / Dauervermietung von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern bringt folgende Vorteile und Nachteile mit sich:

Vorteile Dauervermietung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern	Nachteile Dauervermietung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern
Lange Planungssicherheit	Weniger Kontrolle über den Zustand der Ferienimmobilie
Weniger Mieterwechsel	Selbstnutzung in der Zeit nicht möglich
Weniger Verwaltungsaufwand durch seltenen Wechsel der Mieter	Mehr Nachweispflicht gegenüber dem Finanzamt, da es sich trotz Dauervermietung um eine vorübergehende Vermietung handelt.
Weniger Verschleiß	U.U. etwas geringere Einnahmen durch Langzeitrabatte
Festes Einkommen während der Dauervermietung

Welche Regelungen gelten für die Länge der Vermietung?

Welche Regelungen bezüglich der Vermietungsdauer von Ferienimmobilien beachtet werden muss, ist abhängig von der gewählten Nutzungsart (ausschließlich Fremdvermietung oder Kombination aus Fremdvermietung und Selbstnutzung) sowie der Region, in der sich Ihre Ferienimmobilie befindet. Einige Gemeinden und Städte verlangen bei einer kombinierten Nutzung z.B. eine überwiegende Fremdvermietung zur Hauptsaison. Welche exakten Regelungen für Ihre Ferienregion gelten, erfahren Sie bei Ihrer Gemeinde.

Haben Sie Interesse daran, eine bestimmte Ferienimmobilie zu kaufen? Gerne informieren wir Sie, welche Regelungen am jeweiligen Standort der HELMA-Ferienwohnung oder des HELMA-Ferienhauses zu beachten sind und beraten Sie ausführlich zu Ihrer Wunsch-Ferienimmobilie. Kontaktieren Sie uns jetzt – wir freuen uns auf Sie!