Diese Pflichten haben Sie als Vermieter einer Ferienwohnung
Als Vermieter einer Ferienwohnung haben Sie gewisse Pflichten zu erfüllen. Das ist ganz normal – aber natürlich ist es auch ein Aufwand, sich zunächst einmal darüber zu informieren, was genau dazugehört und was vielleicht auch nicht.
Um Ihnen die Arbeit zu erleichtern, haben wir hier einmal gesammelt und erläutert, was auf Sie als Vermieter zukommt.
Welche Pflichten hat der Vermieter einer Ferienwohnung?
Eine Ferienwohnung als Kapitalanlage – das klingt begehrenswert. Und während der Wert einer Ferienimmobilie immer konstant bleibt und Sie durch die Vermietung der Ferienwohnung Einkünfte erzielen, bedeutet es eben auch, dass Sie gewissen Pflichten nachkommen müssen. Das sind unter anderem folgende:
Informationen einholen – dürfen Sie die Wohnung überhaupt vermieten?
Bezahlbarer Wohnraum ist besonders in Städten rar. Daher gelten im Mietrecht seit dem 1. Januar 2019 das Wohnraumschutzgesetz und damit auch das Zweckentfremdungsverbot, welches besagt, dass freie Wohnungen nicht mehr an Urlauber, Touristen und Monteure vermietet werden dürfen. Stattdessen müssen Sie einen Antrag bei den zuständigen Behörden stellen, wenn Sie eine Unterkunft an Kurzzeit-Gäste vermieten wollen. Diese können dann das Mietobjekt genehmigen, ablehnen oder die Zeit beschränken, in welcher Urlauber erlaubt sind. Die zuständige Behörde prüft dann nämlich, ob es genügend bezahlbaren Wohnraum für die regulären Bewohner der Stadt gibt und möchte vermeiden, dass ganze Städte außerhalb der Urlaubssaison wie ausgestorben sind.
Die Instandhaltung des Gebäudes, der Möblierung und der Geräte
Diese Punkte hatten Sie sicher bereits selbst auf der Liste: Die Instandhaltung der Unterkunft selbst, der Möblierung und aller Geräte.
Gibt es Schäden oder einfach Gebrauchsspuren an den Möbeln oder der Bausubstanz (löst sich beispielsweise die Tapete oder der Putz bröckelt), so ist es Ihre Aufgabe, zu renovieren oder das Möbelstück zu ersetzen. Ist der Mieter für einen Schaden verantwortlich, so haben Sie zwar einen Anspruch auf Schadensersatz gegenüber der Haftpflichtversicherung des Urlaubers – der Aufwand, den Austausch oder die Renovierung zu organisieren, liegt dennoch bei Ihnen.
Auch defekte Geräte müssen möglichst schnell ersetzt werden. Immerhin mietet ein Urlaubsgast Ihre Ferienunterkunft unter der Voraussetzung, dass das beworbene WLAN vorhanden ist und der abgebildete Kühlschrank funktioniert.
Tipp: Fertigen Sie eine Inventarliste an, die Sie nach jedem Gast oder in regelmäßigen Zeitabständen komplett prüfen! So erkennen Sie schnell Mängel und können vermeiden, dass diese noch größeren Schaden anrichten, Sie sehen auch, ob beispielsweise Urlaubsgäste Ihre Dekoration als Souvenir eingesteckt haben. Und damit Sie die Langlebigkeit Ihrer Möbel und Ihres Inventares erhalten können, ist eine regelmäßige und sachgemäße Reinigung erforderlich. Engagieren Sie am besten einen Reinigungsservice, der nach jedem Gast eine Endreinigung Ihrer Ferienwohnung oder Ferienhauses durchführt.
Prüfen Sie, ob Sie ein Gewerbe anmelden müssen
Die Unterscheidung, ob Sie privat oder gewerblich vermieten, ist nicht einfach zu ziehen. Dabei werden so einige Kriterien betrachtet, darunter beispielsweise, ob Sie gedenken, die Ferienunterkunft selbst zu nutzen. Andererseits gibt es in den Regeln auch einige Ausnahmen und kleine Schlupflöcher.
Letztlich ist es allerdings so, dass Sie verpflichtet sind, die Vermietung Ihrer Ferienwohnung dem örtlichen Gewerbeamt mitzuteilen – ob privat oder gewerblich spielt hierbei noch keine Rolle. Dieses gibt dann die Daten an das Finanzamt weiter und spätestens dieses entscheidet, ob die Vermietung als gewerblich einzustufen ist und meldet sich eventuell mit einer Nachzahlung diverser Steuern zurück.
Um sich darauf besser vorzubereiten, können Sie sich mithilfe unseres Ratgebers “Die Vermietung der Ferienwohnung: gewerblich oder privat?” im Voraus informieren und beispielsweise die Eigennutzung davon abhängig machen.
Keine Pflicht, dennoch ratsam: Mit allen notwendigen Versicherungen ausgestattet sein
Nun mögen Sie denken: “Sind Versicherungen denn verpflichtend?” Und damit haben Sie recht. Sie sind nicht gesetzlich verpflichtet, als Vermieter eine Gebäude- oder Haftpflichtversicherung zu haben. Dennoch legen wir Ihnen ans Herz, sich zumindest gegen die Grundrisiken zu versichern – mit einer verbundenen Gebäudeversicherung, einer Haftpflichtversicherung und einer Hausrat- oder Inhaltsversicherung. Beachten Sie bei der Gebäudeversicherung dabei, dass diese nicht pro Wohnung, sondern pro Haus abgeschlossen wird. Besitzen Sie ein Ferienhaus, müssen Sie allein eine Gebäudeversicherung abschließen, haben Sie eine Ferienwohnung in einem Haus mit vielen anderen Ferienwohnungen, so muss die Eigentümergemeinschaft gemeinsam eine solche Versicherung organisieren.
Mehr Informationen zu diesem Thema finden Sie in unserem Ratgeber “Versicherung der Ferienwohnung: Vermieter sollten ausreichend geschützt sein”.
Die Einkünfte in der Steuererklärung angeben
Die Steuern – ein leidiges Thema. Vielen Menschen bereitet die Steuererklärung Kopfschmerzen und viel Mühe. Dennoch wird spätestens nun, mit dem Besitz einer Immobilie, für Sie die Steuererklärung zur Pflicht. Was bei der Vermietung der Ferienwohnung an Mieteinnahmen bei Ihnen ankommt, müssen Sie in der Steuererklärung angeben, allerdings auch die Ausgaben, und dafür eine Einkommensteuer beziehungsweise die Umsatzsteuer zahlen.
Einen schriftlichen Mietvertrag vorbereiten
Um Streit um eventuelle Schäden oder Details um die Anmietung zu vermeiden, bietet es sich an, einen schriftlichen Mietvertrag zu haben, der unterschrieben wird. So sind Vermieter und Mieter auf derselben Seite und der Vertrag bestimmt die Grundlage für den Aufenthalt der Gäste. Mit festgehaltenen Mietverhältnissen schaffen Sie Klarheit – und niemand muss am Ende einen Anwalt einschalten. Das ist ohnehin nie angenehm, nicht für den Mieter und nicht für Sie als Vermieter.
Oft vergessene Pflicht für Immobilieneigentümer: der Winterdienst
Es ist eine oft vergessene Kleinigkeit: Auch als Eigentümer einer Ferienimmobilie sind Sie verpflichtet, die angrenzenden Bürgersteige zu räumen, sodass Passanten gefahrlos darauf gehen können. Genauere Informationen zu Ihrer sogenannten Verkehrssicherungspflicht finden Sie in der Satzung Ihrer Gemeinde.
Dementsprechend ist es meistens so, dass die Pflicht zur Räumung der Bürgersteige auf die Anlieger umgewälzt wird. Bei vermieteten Immobilien ist dabei der Eigentümer, also Sie als Vermieter, dafür verantwortlich. Der Gehweg muss zu Zeiten des Berufsverkehrs, also im Schnitt zwischen 7 und 20 Uhr, geräumt sein. Oftmals wird eine solche Aufgabe einem Hausmeister aufgetragen. Gibt es mehrere Eigentümer, beispielsweise verschiedene Vermieter von Ferienwohnungen in einem Haus, so muss sich die Eigentümergemeinschaft gemeinsam ein Vorgehen überlegen. Achten Sie dabei auch darauf, welche Vorschriften es zum Streumittel gibt: Viele Gemeinden verbieten mittlerweile, Salz zu streuen.
Verminderte Pflichten für Sie als Vermieter einer HELMA-Ferienwohnung
Gute Nachrichten: Mit einer Ferienwohnung von HELMA entfällt sowohl der Organisations- und Rechercheaufwand im Voraus, als auch viele Instandhaltungsaufwendungen in den ersten Jahren. Denn in den Resorts, die HELMA baut, haben Sie selbstverständlich das Recht, die Ferienwohnung zu vermieten – das haben wir bereits im Voraus mit Gemeinden und Kommunen geklärt.
Dazu kommt, dass unsere Ferienimmobilien neu gebaut werden – große Kosten für die Renovierung oder Instandhaltung kommen in den ersten Jahren also nicht auf Sie zu. Wenn Sie nicht möchten, müssen Sie sich auch um die Ausstattung der Ferienwohnung keine Gedanken machen: Sie können zu Ihrer Ferienwohnung nicht nur eine Designer-Ausstattung passend zu Architektur und Charme der Immobilie dazukaufen, sondern auch Kleininventar wie Geschirr, Töpfe und Pfannen etc.
Sie können gern einmal unsere aktuellen Ferienhaus-Projekte sichten und schauen, ob Ihnen gefällt, was Sie sehen. In unserem GebirgsResort Winterberg beispielsweise können Sie Ferienwohnungen direkt im Ski- und Wandergebiet kaufen. Das NordseeResort Tossens lockt dagegen mit edlem Chic direkt an den Pütten. Kontaktieren Sie uns gern, wenn Sie weitere Fragen haben oder eine Beratung zum Kauf einer Ferienwohnung haben!