Ferienimmobilien vermieten: Einkünfte und Einkunftsarten

Eine Ferienimmobilie zu vermieten bringt Ihnen stetige, zusätzliche Einkünfte ein – für die verschiedenen Einkunftsarten ergeben sich aber jeweils andere Handhabungen. So müssen Sie vielleicht ein Gewerbe anmelden, für die verschiedenen Einkunftsarten gibt es auch jeweilige steuerliche Besonderheiten.
Der Grundstein für alle folgenden Überlegungen ist dabei: Liegt bei der Vermietung der Ferienwohnung ein Gewerbebetrieb vor? Muss ein Gewerbeschein beantragt werden?

Wenn Sie Ihre Ferienwohnung vermieten, ist es von Vorteil, wenn Sie sich so früh wie möglich eine Strategie überlegen: Werden Sie die Immobilie ausschließlich vermieten? Möchten Sie die Ferienwohnung vermieten, aber selbst auch dort Ihre Urlaube verbringen? Oder möchten Sie beispielsweise das Ferienhaus an der Nordsee kaufen, weil Sie sich in das Objekt und die See verliebt haben und sich Ihren eigenen privaten Rückzugsort schaffen wollen?

Je nachdem, wie Ihre Entscheidung das Ausmaß der Vermietung betreffend ausfällt, ob reine Ferienwohnungsvermietung oder Selbstnutzung_, beeinflusst das die Einkunftsart und ob Sie ein Gewerbe anmelden müssen.

Nutzen Sie Ihre Ferienimmobilie ausschließlich selbst, so müssen Sie natürlich kein Gewerbe anmelden und haben auch keine Mieteinnahmen durch Feriengäste.

Ab Jahreseinkünften von 24.500 Euro wird die Gewerbesteuer fällig – wenn Ihr Einkommen diese Grenze überschreiten, müssen Sie ohnehin ein Gewerbe anmelden. Ansonsten stellt sich die Frage, wie sich die Einnahmen aus der Vermietung der Ferienimmobilie an Urlaubsgäste zum Rest Ihrer Einkünfte verhalten. Ist die Vermietung Ihr Haupteinkommen und Sie wenden all Ihr Herzblut, viel Schweiß und den Großteil Ihrer Arbeitszeit dafür auf, dann können Sie der Beantragung des Gewerbescheins nicht entgehen.

Ist die Vermietung ein Nebeneinkommen, ist das wichtigste Schlagwort die Gewinnerzielungsabsicht. Diese wird unter anderem an der Vermietungszeit ausgemacht. Wird Ihre Ferienwohnung ausschließlich an Gäste vermietet und das an mindestens 75 Prozent der am Standort üblichen Vermietungstage, dann geht das Finanzamt von einer gewerblichen Vermietung aus; dann sollten Sie unbedingt ein Gewerbe anmelden. Auch wenn Sie die Vermietung der Ferienimmobilie einem Reiseveranstalter oder einer Agentur überlassen und es keine Eigennutzung gibt, gilt auch dies als Gewinnerzielungsabsicht, ebenso, wenn Sie mehrere Ferienimmobilien an Feriengäste vermieten.

Der letzte und komplizierteste Fall: Die Mischform aus Eigennutzung und Vermietung. Wenn Sie kein Gewerbe beim Finanzamt anmelden, ersparen Sie sich viele Mühen. Wenn Sie allerdings einen Gewerbeschein haben, können Sie von steuerlichen Vorteilen bei der Vermietung profitieren.

Einen Gewerbeschein können Sie bei der Mischform erhalten, wenn Sie eine Gewinnerzielungsabsicht nachweisen – mithilfe einer positiven Prognoserechnung. Dabei geht es dem Finanzamt darum, dass Sie nicht einfach ein Gewerbe anmelden, die Steuervorteile genießen, aber im Gegenzug keine zu versteuernden Einkünfte erwirtschaften. Dabei müssen laut Bundesfinanzhof für die nächsten 30 Jahre Gewinne abfallen. Zudem gilt es genau darzulegen, wann die Immobilie selbst genutzt wird und wann sie vermietet ist – am einfachsten ist es dort, vertraglich festzulegen, wann eine Eigennutzung stattfindet und für wie lange.

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Nehmen wir an, Sie haben eine Ferienwohnung gekauft und möchten diese vermieten und haben darauf verzichtet, einen Gewerbeschein zu beantragen. Die Einkünfte aus der Vermietung sind uneingeschränkt steuerpflichtig – darauf fällt die Einkommenssteuer. Die steuerliche Behandlung bei der Vermietung von Ferienwohnungen ist in diesem Fall einfach und bequem: Sie zahlen Einkommenssteuer, geben auf der Rechnung einfach Ihre eigene Steuernummer an. Wie ein Sparfuchs Kosten und Ausgaben der Vermietung von der Steuer absetzen können Sie aber leider nicht.

Achtung: Wenn Sie kein Gewerbe angemeldet haben und als Privateigentümer vermieten, dürfen Sie nicht ausschweifend Werbung schalten! Das Finanzamt wertet das als Einkünfteerzielungsabsicht, was (wie oben bereits erklärt) ein Kriterium für die gewerbliche Vermietung ist.

Bei der gewerblichen Vermietung von Ferienimmobilien gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder ist es ein Gewerbe oder ein Kleingewerbe. Als Kleingewerbe gelten Sie, wenn Ihr Jahreseinkommen durch die Vermietung bei weniger als 22.000 Euro liegt. Es gilt hier die Kleinunternehmerregelung, die Unternehmern mit niedrigen Umsätzen (also auch Ihnen als Eigentümer einer Ferienwohnung) ermöglicht, im Bezug auf das Umsatzsteuerrecht weitgehend als Nichtunternehmer behandelt zu werden.

Sie zahlen dann auf Ihre Einkünfte keine Umsatzsteuer (und können Ihren Gästen die Miete ohne Mehrwertsteuer anbieten – was Ihre Miete im Marktvergleich senkt und Ihre Immobilie dahingehend attraktiver macht). Sie können aber dennoch in der Steuererklärung die Werbungskosten geltend machen.

Sind die Einkünfte höher als die 22.000 Euro im Jahr, dann gilt die Vermietung Ihrer Ferienwohnung als normales Gewerbe und Sie zahlen regulär die Umsatzsteuer.